قراءة نقدية في مشروع القانون المعدل لقانون الملكية العقارية لسنة 2026
لم يعد السؤال اليوم: هل نريد الاستثمار؟ فالإجابة محسومة، نعم نريد الاستثمار، ونريد اقتصاداً قوياً، وسوقاً عقارياً نشطاً، وتشريعات حديثة تواكب التطورات الاقتصادية والإدارية. لكن السؤال الذي يستحق الوقوف عنده هو: هل يمكن تحقيق هذه الأهداف مع المحافظة في الوقت ذاته على الحماية الدستورية الكاملة للملكية العقارية؟
لا شك أن مشروع القانون المعدل لقانون الملكية العقارية لسنة 2026 يتضمن العديد من الجوانب الإيجابية، مثل التحول الرقمي، وتبسيط الإجراءات، وتسريع إنجاز المعاملات، ومعالجة بعض مشكلات إزالة الشيوع، وتنشيط الاستثمار العقاري. وهي أهداف وطنية لا يختلف عليها أحد.
إلا أن نجاح أي تشريع لا يُقاس فقط بما يحققه من سرعة في الإجراءات أو جذب للاستثمار، وإنما بقدرته على تحقيق التوازن بين التنمية الاقتصادية وصيانة الحقوق الدستورية للمواطنين، وفي مقدمتها حق الملكية العقارية.
أولاً: الاستملاك دون تعويض… أخطر ما في المشروع
تبقى أكثر المواد إثارة للنقاش هي الإبقاء على مبدأ جواز اقتطاع ما يصل إلى (25%) من مساحة العقار دون تعويض في الحالات التي ينص عليها القانون.
وهذه المسألة تستحق مراجعة تشريعية ودستورية دقيقة، لأن حق الملكية من الحقوق التي يحميها الدستور الأردني، والاستملاك للمنفعة العامة يجب أن يقترن دائماً بتعويض عادل ومنصف.
فالمنفعة العامة هي مسؤولية الدولة، وتمويلها يجب أن يكون من المال العام، لا من ملكية فرد يتحمل وحده جزءاً من كلفة المشروع. كما أن اقتطاع ربع مساحة العقار قد لا يعني خسارة مساحة فقط، بل قد يؤدي إلى انخفاض قيمة العقار بالكامل إذا كان الجزء المستملك هو الواجهة التجارية أو الجزء القابل للبناء أو الأكثر قيمة.
ثانياً: إزالة الشيوع وحماية صغار الملاك
يعالج المشروع مشكلة طال انتظار حلها، وهي إزالة الشيوع، إلا أن تخفيض نسبة الموافقة إلى ثلاثة أرباع الشركاء قد يثير تساؤلات حول مدى كفاية الضمانات الممنوحة للشريك المعترض، وخاصة إذا كان من صغار الملاك أو الورثة.
ومن هنا تبرز الحاجة إلى ضمانات قانونية إضافية تكفل حماية حقوق الأقلية، وتمنع تحول معالجة الشيوع إلى وسيلة لإخراج بعض الملاك من ملكياتهم دون توفير وسائل حماية كافية.
ثالثاً: التحول في فلسفة الملكية العقارية
يعزز المشروع أدوات حديثة مثل البيع على المخطط، والتوقيع الإلكتروني، والتأجير التمويلي، وهي وسائل معمول بها في العديد من الدول، إلا أنها تعكس أيضاً تحولاً تدريجياً في فلسفة التعامل مع العقار، من كونه وعاءً اجتماعياً وعائلياً مستقراً إلى أصل اقتصادي واستثماري يخضع لحركة السوق والتمويل.
وهذا التحول يستوجب بالمقابل تعزيز التشريعات التي تحمي المشتري، وتحد من مخاطر الرهون والالتزامات المالية طويلة الأمد.
رابعاً: الاستثمار… نعم، ولكن بضوابط
تشجيع الاستثمار لا يعني التخلي عن الضمانات القانونية.
فإذا توسع الاستثمار المؤسسي في الأراضي والعقارات، فمن الضروري وجود ضوابط تمنع الاحتكار أو تركز الملكيات في يد عدد محدود من الجهات أو الشركات أو المنتفعين او المتنفذين ، بما يحافظ على التوازن داخل السوق العقاري.
كما أن أي أحكام تتعلق بتملك غير الأردنيين تستوجب وضوحاً كاملاً في الضوابط والإجراءات، والإفصاح عن المستفيد الحقيقي من الملكية، والتحقق من مصادر الأموال، حمايةً للمصلحة الوطنية، وتعزيزاً للشفافية، ومنعاً لأي استغلال قد يضر بالسوق العقاري وعدم الوقوع في اتون مخططات تسعى إلى تغيير الوضع الديمغرافي في الأردن .
خامساً: مكافحة غسل الأموال
كلما زادت مرونة انتقال الملكيات، ازدادت الحاجة إلى رقابة أشد.
ومن هنا فإن نجاح القانون يتطلب تعزيز إجراءات مكافحة غسل الأموال، والتحقق من مصادر الأموال، والإفصاح عن المستفيد الحقيقي من عمليات التملك، حتى لا تتحول التسهيلات الإجرائية إلى ثغرات يمكن استغلالها بصورة غير مشروعة.
المطلوب… ليس رفض القانون بل تطويره
إن النقد الموجه إلى المشروع لا ينبغي أن يُفهم على أنه رفض للاستثمار أو للتحديث الإداري، وإنما هو دعوة لإعادة النظر في بعض المواد التي قد تحتاج إلى مزيد من الضمانات.
ومن أبرز هذه الضمانات:
* مراجعة الأحكام المتعلقة بالاستملاك دون تعويض.
* تعزيز حماية صغار الملاك والورثة في إزالة الشيوع.
* وضع ضوابط تمنع الاحتكار العقاري.
* تعزيز الرقابة على مصادر الأموال والمستفيد الحقيقي من الملكية.
* توضيح الأحكام المتعلقة بتملك غير الأردنيين بصورة لا تثير اللبس أو القلق.
خاتمة
إن حماية الملكية العقارية لا تتعارض مع تشجيع الاستثمار، بل إن الاستثمار الحقيقي يقوم على الثقة، والثقة لا تُبنى إلا بقوانين عادلة ومتوازنة.
فكلما كانت الضمانات الدستورية أوضح، والإجراءات أكثر عدالة، ازدادت ثقة المواطن والمستثمر معاً.
ويبقى التحدي الحقيقي أمام المشرع الأردني هو تحقيق التوازن بين تنشيط الاقتصاد وحماية حق الملكية العقارية، باعتباره حقاً دستورياً، وركناً من أركان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي للدولة.
صالح الشرّاب العبادي (أبو عاصم)
لم يعد السؤال اليوم: هل نريد الاستثمار؟ فالإجابة محسومة، نعم نريد الاستثمار، ونريد اقتصاداً قوياً، وسوقاً عقارياً نشطاً، وتشريعات حديثة تواكب التطورات الاقتصادية والإدارية. لكن السؤال الذي يستحق الوقوف عنده هو: هل يمكن تحقيق هذه الأهداف مع المحافظة في الوقت ذاته على الحماية الدستورية الكاملة للملكية العقارية؟
لا شك أن مشروع القانون المعدل لقانون الملكية العقارية لسنة 2026 يتضمن العديد من الجوانب الإيجابية، مثل التحول الرقمي، وتبسيط الإجراءات، وتسريع إنجاز المعاملات، ومعالجة بعض مشكلات إزالة الشيوع، وتنشيط الاستثمار العقاري. وهي أهداف وطنية لا يختلف عليها أحد.
إلا أن نجاح أي تشريع لا يُقاس فقط بما يحققه من سرعة في الإجراءات أو جذب للاستثمار، وإنما بقدرته على تحقيق التوازن بين التنمية الاقتصادية وصيانة الحقوق الدستورية للمواطنين، وفي مقدمتها حق الملكية العقارية.
أولاً: الاستملاك دون تعويض… أخطر ما في المشروع
تبقى أكثر المواد إثارة للنقاش هي الإبقاء على مبدأ جواز اقتطاع ما يصل إلى (25%) من مساحة العقار دون تعويض في الحالات التي ينص عليها القانون.
وهذه المسألة تستحق مراجعة تشريعية ودستورية دقيقة، لأن حق الملكية من الحقوق التي يحميها الدستور الأردني، والاستملاك للمنفعة العامة يجب أن يقترن دائماً بتعويض عادل ومنصف.
فالمنفعة العامة هي مسؤولية الدولة، وتمويلها يجب أن يكون من المال العام، لا من ملكية فرد يتحمل وحده جزءاً من كلفة المشروع. كما أن اقتطاع ربع مساحة العقار قد لا يعني خسارة مساحة فقط، بل قد يؤدي إلى انخفاض قيمة العقار بالكامل إذا كان الجزء المستملك هو الواجهة التجارية أو الجزء القابل للبناء أو الأكثر قيمة.
ثانياً: إزالة الشيوع وحماية صغار الملاك
يعالج المشروع مشكلة طال انتظار حلها، وهي إزالة الشيوع، إلا أن تخفيض نسبة الموافقة إلى ثلاثة أرباع الشركاء قد يثير تساؤلات حول مدى كفاية الضمانات الممنوحة للشريك المعترض، وخاصة إذا كان من صغار الملاك أو الورثة.
ومن هنا تبرز الحاجة إلى ضمانات قانونية إضافية تكفل حماية حقوق الأقلية، وتمنع تحول معالجة الشيوع إلى وسيلة لإخراج بعض الملاك من ملكياتهم دون توفير وسائل حماية كافية.
ثالثاً: التحول في فلسفة الملكية العقارية
يعزز المشروع أدوات حديثة مثل البيع على المخطط، والتوقيع الإلكتروني، والتأجير التمويلي، وهي وسائل معمول بها في العديد من الدول، إلا أنها تعكس أيضاً تحولاً تدريجياً في فلسفة التعامل مع العقار، من كونه وعاءً اجتماعياً وعائلياً مستقراً إلى أصل اقتصادي واستثماري يخضع لحركة السوق والتمويل.
وهذا التحول يستوجب بالمقابل تعزيز التشريعات التي تحمي المشتري، وتحد من مخاطر الرهون والالتزامات المالية طويلة الأمد.
رابعاً: الاستثمار… نعم، ولكن بضوابط
تشجيع الاستثمار لا يعني التخلي عن الضمانات القانونية.
فإذا توسع الاستثمار المؤسسي في الأراضي والعقارات، فمن الضروري وجود ضوابط تمنع الاحتكار أو تركز الملكيات في يد عدد محدود من الجهات أو الشركات أو المنتفعين او المتنفذين ، بما يحافظ على التوازن داخل السوق العقاري.
كما أن أي أحكام تتعلق بتملك غير الأردنيين تستوجب وضوحاً كاملاً في الضوابط والإجراءات، والإفصاح عن المستفيد الحقيقي من الملكية، والتحقق من مصادر الأموال، حمايةً للمصلحة الوطنية، وتعزيزاً للشفافية، ومنعاً لأي استغلال قد يضر بالسوق العقاري وعدم الوقوع في اتون مخططات تسعى إلى تغيير الوضع الديمغرافي في الأردن .
خامساً: مكافحة غسل الأموال
كلما زادت مرونة انتقال الملكيات، ازدادت الحاجة إلى رقابة أشد.
ومن هنا فإن نجاح القانون يتطلب تعزيز إجراءات مكافحة غسل الأموال، والتحقق من مصادر الأموال، والإفصاح عن المستفيد الحقيقي من عمليات التملك، حتى لا تتحول التسهيلات الإجرائية إلى ثغرات يمكن استغلالها بصورة غير مشروعة.
المطلوب… ليس رفض القانون بل تطويره
إن النقد الموجه إلى المشروع لا ينبغي أن يُفهم على أنه رفض للاستثمار أو للتحديث الإداري، وإنما هو دعوة لإعادة النظر في بعض المواد التي قد تحتاج إلى مزيد من الضمانات.
ومن أبرز هذه الضمانات:
* مراجعة الأحكام المتعلقة بالاستملاك دون تعويض.
* تعزيز حماية صغار الملاك والورثة في إزالة الشيوع.
* وضع ضوابط تمنع الاحتكار العقاري.
* تعزيز الرقابة على مصادر الأموال والمستفيد الحقيقي من الملكية.
* توضيح الأحكام المتعلقة بتملك غير الأردنيين بصورة لا تثير اللبس أو القلق.
خاتمة
إن حماية الملكية العقارية لا تتعارض مع تشجيع الاستثمار، بل إن الاستثمار الحقيقي يقوم على الثقة، والثقة لا تُبنى إلا بقوانين عادلة ومتوازنة.
فكلما كانت الضمانات الدستورية أوضح، والإجراءات أكثر عدالة، ازدادت ثقة المواطن والمستثمر معاً.
ويبقى التحدي الحقيقي أمام المشرع الأردني هو تحقيق التوازن بين تنشيط الاقتصاد وحماية حق الملكية العقارية، باعتباره حقاً دستورياً، وركناً من أركان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي للدولة.
صالح الشرّاب العبادي (أبو عاصم)
التعليقات